নামজারি সেবা প্রাপ্তি সময়

• • সাধারণ ক্ষেত্রে ২৮ (আটাশ) কার্য দিবস ।
  • প্রবাসীদের জন্য ( মহানগর এলাকায়) ১২ (বার) কার্য দিবস ।
  • প্রবাসীদের জন্য ( অন্যান্য এলাকায়) ০৯ (নয়) কার্য দিবস ।
  • সনদ প্রাপ্ত মুক্তিযোদ্ধাগণের জন্য ১০(দশ) কার্য দিবস ।
  • গুরুত্বপূর্ণ/রপ্তানীমুখী/বৈদেশিক বিনিয়োগপুষ্ট শিল্প প্রতিষ্ঠানের জন্য ০৭ (সাত) কার্য দিবস ।

নামজারি প্রয়োজনীয় ফি (সকল ফি অনলাইনে পরিশোধ করতে হবে)

• নামজারী করতে সর্বমোট ১১৭০ টাকা লাগে । বিস্তারিত নিম্নরূপ:-
  • আবেদনে কোর্ট ফী ২০ টাকা ,
  • নোটিশ জারি ফী ৫০ টাকা ,
  • খতিয়ান ফি ১০০ টাকা ,
  • রেকর্ড সংশোধন ফি ১০০০/-টাকা ।

  ই-মিউটেশনের আবেদনের সাথে কোর্টফি ও নোটিশ জারি ফি বাবদ একত্রে ৭০/ টাকা এবং নামজারি অনুমোদনের পর বাকি ১১০০ টাকা পরিশোধ করতে হয়। সকল ফি অনলাইনে পরিশোধ করতে হবে।

  জমির মালিকানা সূত্র কি কি ভাবে হতে পারে

  • জমির মালিকানা সূত্র নিম্নরূপ-
    
    (১) ক্রয় সূত্র: প্রকৃত ভূমি মালিকের নিকট থেকে জমি দলিলমূলে ক্রয় করা হলে।
    (২) ওয়ারিস সূত্র: ভূমি মালিকের মৃত্যুর পর তাঁর জমিজমা উত্তরাধিকারীগণ প্রাপ্ত হলে।
    (৩) হেবা সূত্র: প্রকৃত ভূমি মালিক কর্তৃক কাউকে কোন জমি দান করা হলে।
    (৪) ডিক্রি সূত্র : বিজ্ঞ আদালতের রায় ডিক্রিমূলে কোন জমি প্রাপ্ত হলে ।
    (৫) নিলাম সূত্র : সরকারি পাওনা অনাদায়ে রুজুকৃত মামলায় বিজ্ঞ আদালতের আদেশে কোন দায়বদ্ধ জমি নিলামের মাধ্যমে বিক্রয় হলে।
    (৬) বন্দোবস্ত সূত্র: সরকারি খাসজমি দীর্ঘমেয়াদি লিজ (সাধারণ ক্ষেত্রে ৯৯ বৎসরের জন্য) নেয়া হলে।
    (৭) অধিগ্রহণ সূত্র: সরকার বা ব্যক্তি উদ্যোগে জনস্বার্থ সংশ্লিষ্ট কোন উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের লক্ষ্যে স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুম দখল আইন অনুযায়ী সরকার কর্তৃক সরকারের সংশ্লিষ্ট সংস্থা বা প্রত্যাশীর অনুকূলে কোন জমি অধিগ্রহণ করা হলে।

    নামজারি বাতিলের জন্য করণীয় কি?

    • নামজারী বাতিলের জন্য উক্ত নামজারীর আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে কাগজপত্রসহ উপযুক্ত কারণ বর্ণনা করে উপজেলা ভূমি অফিসে মিস কেস দায়ের করার মাধ্যমে নামজারী বাতিল করা যায়। ৩০দিনের বেশী বিলম্বের ক্ষেত্রে উক্ত বিলম্বের উপযুক্ত কারণ বর্ণনা করতে হবে। এক্ষত্রে সহকারী কমিশনার (ভূমি) রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৫০ ধারার বিধান মতে আবেদন নিষ্পত্তি করবেন।
      
    
    

  • নামজারি আবেদন না মঞ্জুর হলে করনীয়

    • বিভিন্ন কারণে নামজারি আবেদন বাতিল কিংবা নামঞ্জুর হতে পারে। কাগজপত্রে ঘাটতির জন্য বা অসম্পূর্ণ আবেদনের জন্য তদন্ত ও শুনানীর পূর্বেই নামজারি আবেদন বাতিল হলে বাতিলের কারণ নির্নয় করে উক্ত কারণ দূরীভূত করে পুনরায় আবেদন করতে হবে।
      
      (ক) শুনানী নিয়ে নামজারি আবেদন নামঞ্জুর হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি)র আদেশের বিরুদ্ধে ৩০(ত্রিশ) দিনের মধ্যে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক(রাজস্ব)র নিকট আপিল দায়ের করা যাবে ।
      (খ) অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক(রাজস্ব) এর আদেশের বিরুদ্ধে ৬০( ষাট) দিনের মধ্যে অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার(রাজস্ব)র নিকট আপিল দায়ের করা যাবে । এবং
      (গ) অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার(রাজস্ব)র আদেশের বিরুদ্ধে ৯০(নব্বই) দিনের মধ্যে ভূমি আপিল বোর্ডে আপিল দায়ের করা যাবে।
      রিভিউ আবেদন যে কর্মকর্তা আদেশ দিয়েছেন, তাঁর বরাবরই রিভিউ করতে হবে। রিভিউ করতে হয় ৩০ দিনের মধ্যে। তবে আপিল করা হলে আর রিভিউ আবেদন করা যায় না।
  
  
  

  ভূমি মালিকের ওয়ারিশ সম্পত্তি বণ্টন করা হয়নি। উক্ত সম্পত্তি ওয়ারিশদের মধ্যে একজন বিক্রয় করতে চাইলে তার নামজারি থাকতে হবে কিনা?

  নামজারী থাকতে হবে ।জমির রেকর্ড এর ধারাবাহিকতা কিভাবে জানা যাবে?
• পূর্ববর্তী রেকর্ডীয় মালিক হতে উত্তরাধিকার বা হস্তান্তর দলিল সূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের প্রমাণ পত্র পরবর্তী রেকর্ডের সাথে মিলিয়ে জমির রেকর্ডের ধারাবাহিকতা জানা যাবে। প্রতিটি জরিপে নতুন প্রস্তুতকৃত মৌজা নকশায় প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে নতুন করে দাগ নম্বর দেয়া হয়, যা্র ভিত্তিতে ভূমি মালিকের জমির নতুন খতিয়ান প্রস্তুত করা হয়। প্রতিটি রেকর্ডে পূর্ববর্তী খতিয়ান ও দাগের সম্পর্ক দাগ সূচি ও মাঠ পর্চায় উল্লেখ করা থাকে, যা দেখে তার পরিবর্তনের ধারাবাহিকতা বুঝা যায়।
  

  বিভিন্ন সময়ে পরিচালিত ভূমি জরিপ এবং সংশ্লিষ্ট জরিপে প্রস্তুত খতিয়ান

  সরকার নির্দিষ্ট সময় পর পর মাঠপর্যায়ে সার্ভে করে মালিকানার নাম প্রকাশ করে থাকে। এপর্যন্ত করা সার্ভে নিম্নরূপ:
  
  (ক) সিএস(CS) = ১৮৮৮ খ্রিস্টাব্দ সাল থেকে ১৯৪০ খ্রিস্টাব্দ সাল পর্যন্ত বৃটিশ সরকারের তত্ববধানে বাংলায় একটি ভূমিজরিপ হয় যাকে C.S (Cadastral Survey ) বলে। Cadastral Survey হচ্ছে কোন এলাকায় প্রথম পূর্ণাঙ্গ জরিপ, যেখানে ইতোপূর্বে কখনও জরিপ হয়নি বা পূর্ববর্তী জারিপ মানচিত্র বা জরিপ রেকর্ড নাই। রামু থানা থেকে শুরু করে দিনাজপুরে এ জরিপ শেষ হয়. এটাই ব্রিটিশ ভারতের প্রথম ভূমি জরিপ। এই জরিপের কৃত নকশাকে C.S নকশা বলে,খতিয়ানকে C.S খতিয়ান বলে।
  (খ) এসএ (SA) = জমিদারি উচ্ছেদ হওয়ার পর ১৯৫৬ খ্রিস্টাব্দ সাল থেকে ১৯৬৩ খ্রিস্টাব্দ সাল পর্যন্ত জমিদারদের নিকট থেকে অধিগ্রহণকৃত ভূসম্পত্তির হিসাব নির্ণয়ের জন্য যে জরিপ করা হয় SA (State Aquisition ) জরিপ বলে। এই জরিপে কৃত নকশাকে এস এ নকশা বলে এবং খতিয়ানকে এস এ খতিয়ান বলে।
  (গ) আর এস (RS) = C.S জরিপের পর ১৯৪০ খ্রিস্টাব্দ সাল থেকে ১৯৫২ খ্রিস্টাব্দ সাল পর্যন্ত সংশোধনী জরিপকে R.S জরিপ বলে। এস এ জরিপের পর ১৯৬৫ সালে রাজশাহী হতে শুরু হওয়া ১৯৬৮ হতে ১৯৮০ এর মধ্যে সমাপ্ত জরিপকে আর এস ২ বলে। উভয় জরিপে প্রস্তুত খতিয়ানকে আর এস খতিয়ান বলে।
  (ঘ) বি আর এস (BRS)/ বিএস (BS) = বাংলাদেশ আমলে ১৯৯৮-৯৯ সালে শুরু হওয়া সাম্প্রতিক সংশোধনী জরিপকে বিএস বা বিআরএস জরিপ বলে। অনেক ক্ষেত্রে তা এখনও চলমান আছে। এ জরিপে প্রস্তুতকৃত খতিয়ানকে এলাকাভেদে বিএস বা বিআরএস খতিয়ান বলে।
  (ঙ) বিডিএস(BDS) = বর্তমানে ডিজিটাল পদ্ধতিতে যে ভূমি জরিপ হচ্ছে সেই জরিপকে BDS ( Bangladesh Digital Survey) বলে। এই জরিপ এখনও চলমান। এই জরিপে যে সকল খতিয়ান প্রস্তুত হবে তাকে বিডিএস খতিয়ান বলা হবে।
  (চ) সিটি জরিপ = সাম্প্রতিক কালে মোটামুটি ২০০০ সালের মধ্যে ঢাকা মহানগরীতে সম্পন্ন সংশোধনী জরিপকে সিটি জরিপ এবং এর মাধ্যমে প্রস্তুত খতিয়ানকে সিটি খতিয়ান বলে।
  (ছ) দিয়ারা জরিপ = প্রধানতঃ নদী ভাঙ্গনকৃত এলাকায় বিশেষায়িত পদ্ধতিতে দ্রুত জরিপের জন্য ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরে দিয়ারা জরিপ অপারেশন নামে আলাদা একটি ইউনিট রয়েছে। এই ইউনিটের ব্যবস্থাধীনে প্রধানতঃ নদী এলাকায় জরিপ করে যে রেকর্ড প্রস্তুত করা হয় তাকে দিয়ারা জরিপ বলে

  প্রবাসীরা কিভাবে বিদেশে বসে নামজারি করতে পারবেন?

  অনলাইনে নামজারি আবেদন এবং ফী পরিশোধ করবেন। অনলাইনে শুনানীর মাধ্যমে নামজারি কার্যক্রম সম্পাদন করতে পারবেন।
  

  ওয়াকফ বা দেবোত্তর জমি নামজারি করা যাবে কিভাবে?

  • ওয়াকফ ও দেবোত্তর সম্পত্তি সাধারণভাবে বিক্রয় বা হস্তান্তর নিষিদ্ধ । অপরিহার্য প্রয়োজনে ওয়াকফ সম্পত্তির কিছু অংশ বিক্রয় বা হস্তান্তর করতে হলে ওয়াকফ প্রশাসকের নিকট অবেদন করতে হয়, ওয়াকফ প্রশাসকের সভাপতিত্বে গঠিত একটি উচ্চ পর্যায়ের কমিটি যাচাই বাছাই করে প্রস্তাবিত হস্তান্তর একান্তই অপরিহার্য দেখা গেলে ধর্ম বিষয়ক মন্ত্রণালয়ের অনুমোদন সাপেক্ষে বিক্রয় বা হস্তান্তরের সিদ্ধান্ত গ্রহণ করেন। অপর দিকে দেবোত্তর সম্পত্তি বিক্রয় বা হস্তান্তরের অনুমোদনের জন্য বিজ্ঞ আদালতে যেতে হয়। কাজেই ওয়াকফ সম্পত্তি ক্রেতার আবেদনে নামজারি করতে হলে দলিল ছাড়াও অবশ্যই ওয়াকফ প্রশাসকের মাধ্যমে বৈধভাবে অনুমতি প্রাপ্ত কিনা তার প্রমাণপত্র লাগবে। দেবোত্ত্বর সম্পত্তি ক্রেতার আবেদনে নামজারি করতে হলে অবশ্যই দলিল ছাড়াও বিজ্ঞ সিভিল কোর্টের রায় ডিক্রির প্রমাণ পত্র দেখতে হবে।
    

    খাস জমি কী নামজারি করা যায়?

    ভূমি মন্ত্রণালয়ের আওতাধীন যে জমি সরকারের পক্ষে কালেক্টর তত্ত্বাবধান করেন এমন জমিকে খাস জমি বলে। খাস জমি ক্রয় বিক্রয় বা হস্তান্তর করা যায় না বিধায় তৎসূত্রে নামজারি করা যায় না। কিন্তু সরকার খাস জমি কাউকে স্থায়ী বন্দোবস্ত দিলে তার নামে নামজারি করা যায় এবং এইরূপ স্থায়ী বন্দোবস্তকৃত খাসজমি কেবলমাত্র উত্তরাধিকারসূত্রে নামজারি করা যায়। যেমন- ভূমিহীনদের মাঝে সরকার যে খাসজমি দিয়ে থাকেন তা উত্তরাধিকারসূত্রে নামজারি করা যায়। আবার স্থায়ী বন্দোবস্তকৃত খাসজমি অধিগ্রহণ সূত্রে মালিকানা পরিবর্তন হলে সেক্ষেত্রেও নামজারি করা যায়।
    
    

    কি কি ধরণের ভুলের কারণে নামজারি আবেদন না-মঞ্জুর হয়ে থাকে?

    নামজারি আবেদনে সাধারণত যে সকল ভুল পরিলক্ষিত হয় এবং আবেদনটি মঞ্জুর করা সম্ভব হয় না, তা নিম্নরূপ:
    
    ক) নিম্নোক্ত প্রয়োজনীয় তথ্য বা কাগজপত্র না থাকা, যেমন-

    • নির্ধারিত ফরমে স্বাক্ষরিত মূল আবেদন পত্র (ই-নামজারির জন্য অনলাইনে আবেদন )।

    • আবেদনকারীর ১(এক )কপি পাসপোর্ট সাইজ ছবি (একাধিক ব্যক্তি হলে প্রত্যেকের ছবি )।

    • প্রতিনিধির মাধ্যমে আবেদনের ক্ষেত্রে প্রতিনিধির ১(এক )কপি পাসপোর্ট সাইজের ছবি।

    • আবেদনকারীর পরিচয়পত্রের সত্যায়িত অনুলিপি (জাতীয় পরিচয়পত্র/ভোটারআইডি/জন্ম নিবন্ধন সনদ /পাসপোর্ট/ড্রাইভিং লাইসেন্স অথবা অন্যান্য)।

    • সংশ্লিষ্ট খতিয়ানের ফটোকপি /সার্টিফাইড কপি।

    • বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

    • সর্বশেষ জরিপের পর থেকে বায়া দলিলের সার্টিফাইড কপি বা ফটোকপি। (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)।

    • উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা লাভ করলে অনাধিক তিন মাসের মধ্যে ইস্যুকৃত ওয়ারিশ সনদ পত্র।

    • আদালতের রায় ডিক্রির মাধমে মালিকানার ক্ষেত্রে রায় ডিক্রির সার্টিফাইড কপি বা ফটোকপি।

    
    খ) ক্রয়ের মাধ্যমে অর্জিত জমির আবেদনে ভুল -

    • সংযুক্ত দলিলের নামের সহিত আবেদনকারীর নামের মিল না থাকা ।

    • আবেদনের সহিত সংযুত্ত দলিলে দাতার নামের সহিত রেকর্ডীয় মালিকের মিল না পাওয়া ।

    • আবেদনে সংযুক্ত দলিলে দলিল গ্রহিতা এবং নামজারী প্রস্তাবে গ্রহীতার ভিন্নতা থাকা ।

    
    গ) ওয়ারিশ সংক্রান্ত আবেদনে ভুল -

    • আবেদনে ওয়ারিশ সনদপত্র সংযুক্ত না থাকা ।

    • জাল ওয়ারিশ সনদ জমা দেয়া ও অংশীদের তথ্য গোপন করা ।

    • ওয়ারিশ দের মাঝে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ এবং আপত্তি থাকা ।

    • যৌথ মালিকানাধীন অথবা ওয়ারিশভুক্ত জমি হস্তান্তরের সময় দলিলদাতাদের বাটোয়ারা দলিল না থাকায় এবং দলিল দাতা প্রাপ্যতার চেয়ে বেশী জমি হস্তান্তর করা ।

    
    ঘ) অন্যান্য যেমন-

    • আবেদনে দাতার খতিয়ানে জমি না থাকায়, অর্থাৎ দাতা খতিয়ানে থাকা জমির পরিমানের থেকে বেশি জমি বিক্রয় / হস্তান্তর করে থাকলে ।

    • আবেদিত জমি বিষয়ে মামলা চলমান থাকায় ।

    • দলিলে দাগ ভুল, অর্থাৎ ভুল দাগ নম্বর দিয়ে দলিল করা ।

    • আবেদনকারী মৃত হলে ।

    • আবেদনকৃত জমির আবেদনকারীর তথ্যে গরমিল থাকা ।

    • আবেদনকৃত জমির শ্রেণী দলিলে ভিন্নতা থাকা ।

    • আবেদিত জমিতে সরকারি স্বার্থ জড়িত থাকা ।

    • হাল রেকর্ড মোতাবেক আবেদন না করায় ।

    • ভায়া দলিল না থাকা, অর্থাৎ সর্বশেষ জরিপ / রেকর্ডের পরবর্তী হস্তান্তর দলিল না প্রদান করা ।

    • বাদির ফোন নম্বর সঠিক প্রদান না করা ।

    • শুনানির জন্য দাতার সকলকে বিবাদি না করা ।

    • ভি পি মিস কেসের আদেশ এর কপি না থাকায়, অর্থাৎ আবেদিত জমি ভি পি কেস হতে মুক্ত বলে দাবি করলেও এর স্বপক্ষে রায়ের কপি সংযুক্ত না করা ।

    • এলএ কেসের একোয়ারভূক্ত ভূমি, যাহা পরবর্তীতে গেজেটের মাধ্যমে অবমুক্ত হয়, নামজারি আবেদনে জেলা প্রশাসনের এল এ শাখা অনাপত্তি পত্র সংযুক্ত না থাকা ।

    • আবেদনে রাজউকের অনুমতিপত্র সংযুক্ত না থাকা ।

    • আবেদনে সংযুক্ত খতিয়ান অষ্পষ্ট ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ না করা ।

    • নামজারি আবেদন দ্রুত নিষ্পত্তি করার কোনো সুযোগ আছে কি?

      নামজারি আবেদন দাখিল, তদন্ত ও শুনানীর জন্য প্রয়োজনীয় সময় আবশ্যক। সঠিক তথ্য প্রদান এবং শুনানিতে প্রমাণক উপস্থাপন করলে ভূমি নামজারি কাজে সময় সাশ্রয় হয়ে থাকে। জনগণকে দ্রুত সেবা প্রদান নিশ্চিত করতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনামতে ২৮ দিনের মধ্যে নামজারি আবেদন নিস্পত্তি হয়ে থাকে। তদন্ত ও শুনানীতে সময় কমিয়ে এর কম সময়ে নামজারি করা যেতে পারে। একটি ভূমি অফিসে আবেদিত একটি নামজারি ছাড়াও আরও অনেক কাজ নিয়ে ব্যস্ত থাকতে হয়, নির্ধারিত ২৮ দিনের চেয়ে কম দিনে নামজারি করে দেয়ার জন্য চাপ প্রয়োগ ঠিক হবেনা। তবে বিশেষ বিবেচনায় প্রবাসী নাগরিক, খেতাব প্রাপ্ত মুক্তি যোদ্ধা ও রপ্তানীমুখী শিল্পের ক্ষেত্রে কম দিনে নামজারি করে দেয়ার নির্দেশনা রয়েছে।
      
      

      আমার আবেদনে তথ্য প্রদানে ভুল করেছি এবং আবেদন ইতিমধ্যে জমা দেওয়া হয়েছে - আমি কী করতে পারি?

      সহকারি কমিশনার (ভূমি) এই আবেদনটি প্রক্রিয়া শুরু না করা পর্যন্ত অনলাইনে আবেদন তথ্য সংশোধন করা যাবে। আবেদন সাবমিট করার পর পরই আবেদনকারি তাঁর মোবাইলে একটি OTP পান। তথ্য সংশোধন করতে চাইলে আবেদন সার্চ করলে OTP প্রদান করে টাইপ করে পুনরায় ফরমটি ওপেন করতে পারবেন। বিভাগ, জেলা, উপজেলা ছাড়া সব কিছু সংশোধন করতে পারবেন। প্রক্রিয়া শুরু হয়ে গেলে আবেদনকারি আর সংশোধনের সুযোগ পাবেন না, তবে আবেদনকারী শুনানির সময় সহকারি কমিশনার (ভূমি) মহোদয়ের নিকট তথ্য সংশোধনের আবেদন করতে পারবেন।